Aktuelles zur Vermietung und Verpachtung
von Armin Grohmann
In der vergangenen Zeit hat der Bundesfinanzhof (BFH) in diversen Veröffentlichungen präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Kosten für – insbesondere langjährig – leerstehende Wohnungen weiterhin bei den Mieteinkünften als Ausgaben erfasst werden können.
Der Vermieter muss zum Zeitpunkt des Leerstandes weiterhin das Ziel der Einkünfteerzielung haben. Um dies belegen zu können, sollten Sie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweisen können. Hierzu können äußere Umstände, spätere Tatsachen und Ereignisse mit berücksichtigt werden.
Unser Tipp: Während des Leerstandes sollten Sie regelmäßig Inserate schalten. Mit Hilfe der Rechnungen können Sie belegen, dass Sie ernsthaft Nachmieter gesucht haben.
Veruntreute Instandhaltungsrücklagen
Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat mit Urteil vom 24.01.2013 (6 K 1973/10) über die Abzugsfähigkeit veruntreuter Instandhaltungsrücklagen entschieden.
Einzahlungen in Instandhaltungsrücklagen sind laut Rechtsprechung nicht zum Zeitpunkt der Einzahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Erst nach tatsächlicher Ausgabe werden sie als Ausgaben erfasst. Hier gilt das sogenannte Abflussprinzip: Ausgaben sind in dem Jahr abzugsfähig, in dem sie auch tatsächlich geleistet worden.
Jetzt der Tenor des neuen Urteils: Gibt der Verwalter die Rücklagen nicht im eigentlichen Sinne aus, sondern veruntreut er die Gelder, kann der Vermieter die Ausgaben im Jahr der Veruntreuung als Werbungskosten abziehen.
Durch dieses Urteil können Sie zumindest die verloren gegangene Instandhaltungsrücklage von der Steuer abziehen.
Nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung
Oft werden Kredite zur Finanzierung von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern aufgenommen.
Wird die Immobilie noch vor Begleichung der Rückzahlungsverpflichtungen verkauft, sollte vorher geprüft werden, ob der Veräußerungserlös für die Tilgung der Darlehnsverbindlichkeit ausreicht.
Ist dies nicht der Fall, können lauf Urteil des BFH vom 20.07.2012 (IX R 67/10) die übrig gebliebenen Schuldzinsen aus der Anschaffung als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn das Mietobjekt innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung veräußert wird und es sich somit um eine steuerbare Immobilienveräußerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG handelt.
Sollte die Zehnjahresfrist überschritten sein, ist derzeit kein weiterer Abzug möglich. Insoweit ist die Auffassung der Verwaltung problematisch und sollte durch entsprechende Rechtbehelfsverfahren offen gehalten werden.
Eine gute Zeit wünscht Ihnen
Ihr Dominik Hübner
